上海迪士尼乐园开园逾一月，距离迪士尼度假区大约6公里的川沙老街并没有想象中热闹。

　　早上10点半的西市街上，除了若干当地居民，老街上的行人无几。这条街多以经营古玩瓷器为主，刘军(化名)去年9月来此做生意，房东趁着迪士尼开园涨房租，一间只有数个平方米的门店，去年一年的租金2.4万元，今年涨到2.6万元，每年涨10%。

　　但租金涨了，生意不涨。

　　“本来期望迪士尼开园后能带来一点客流量，但现在真做不下去了。”眼见着不少店面贴出“门面出租”的字样，刘军也照葫芦画瓢贴了一张，说等门店转出去了就回老家种田，但到底要多久才能转让出去，刘军心里没底。另一家珠宝店店主夏国梁(化名)来老街两年了，当初也是奔迪士尼而来的，但这两年一直没什么生意，已经许久未开张了。

　　和刘军及夏国梁这样来川沙淘金的人相比，川沙本地人无疑更加失望。

　　自从2009年迪士尼宣布落户川沙以来，这个小镇一直在为服务、保障迪士尼做准备。迪士尼的到来直接推动了川沙的古镇建设工作，川沙由此迎来了一场长达三年多的修缮改造。而据估算，占地3.9平方公里、总投资约340亿元人民币的上海迪士尼度假区一期项目要想收回成本，大约需要11年。

　　“迪士尼对川沙的发展来说，是一个很好的契机。”复旦大学城市经济研究所所长、复旦大学经济学教授周伟林在接受时代周报记者采访时说，“迪士尼可以带来溢出效应，大量的人流也会带来相应的商机，带动与旅游配套的住宿、餐饮、公共设施等方面的发展，但这并不意味着它必然会带来什么，川沙还是需要提升本地的旅游资源，做好功课。”工商联房地产商会理事李骁更直接指出，“目前川沙历史文化名镇的定位，显然跟主流消费人群不匹配。”在他看来，川沙的发展规划急需调整，“不能光靠特色古镇吸引人流，川沙的定位需要做深度的研究。将迪士尼作为支点与依托，川沙要去研究到迪士尼游玩的人群组成，要在这些人中细分出一部分市场来，让他们愿意在川沙多做停留。

　　等不起的商户

　　川沙老街上的门店五花八门，既有珠宝店、古玩店、参茸行、特色小吃，也有劳防批发、糖果批发、布料批发，香烛店、家电维修、日用百货店夹杂其间，更显得不伦不类。

　　在夏国梁看来，川沙镇政府要做跟迪士尼配套的古镇旅游产业的规划很好，但外地人对老街不了解，应该加大宣传力度。现在老街的门店几经转手，商户换了一批又一批，都是因为房租太贵。“老街现在才刚刚起步，没有三五年起不来的。再不行的话，明年就撤掉了，房租太贵，还做不到生意。”夏国梁看着空旷的街道说道。

　　“不开不亏，一开就亏，老街上所有的店，没有一个是赚钱的。过去拼命地做，就是想把店保着，想着迪士尼开了，人会多起来的，但现在还是没有带动。”古玩店店主潘平(化名)很沮丧。只有隔壁参茸店店主岳明(化名)眼光长远，“政府的规划按部就班，是一步一步来的，只有商户走了一批，再进来一批，如此反复几次，生意才会起来”，说起来容易做起来难，岳明摇摇头，“但这样太慢了，我们这些商户等不起啊！”

　　为了坚持到迪士尼效应显现的那天，诸多商家对时代周报记者表示，能否呼吁政府统一收回所有商铺，统一外租，降低租金，“等人流量大了以后，租金还可以慢慢往上涨”。

　　惨淡的生意并未阻挡川沙逐年高涨的房价。

　　过去7年来，川沙板块房价从2009年的均价11153元/平方米，涨到去年的29264元/平方米，猛涨162.3%，高于全市的101%，板块内贵的项目成交均价已达3.97万元/平方米。

　　失望的古镇

　　有着450年建城史的川沙是浦东的文化之根。1992年浦东新区成立时，川沙撤县并区，成为浦东新区的一个镇。在浦东作为经济活跃地带蓬勃发展时，川沙的中心位置发生了偏移。2009年，迪士尼的到来成了推进川沙古镇建设的时机。

　　川沙新镇的2016年政府工作报告显示，至目前为止，川沙新镇为迪士尼项目累计搬迁781家企业和5486户居民。此外，国内奥特莱斯品牌直销购物中心也在川沙加紧建设，有望成为拉动川沙商业发展的强大引擎。迪士尼也为川沙就业提供了诸多职位。上海迪士尼度假区在招聘时，专门针对周边的五个社区，提供了1000个基层劳务人员岗位。经过川沙与迪士尼方面沟通协商，其中600个岗位给了川沙地区。

　　“川沙的发展，要抢抓机遇，积极打好推进服务保障迪士尼、历史文化名镇建设、推进城市和产业功能转型升级‘三大战役’。落到空间上，就是统筹推进好迪士尼、新市镇、产业园区和农业等四大板块建设，落实到路径上，就是实施与大集团合作战略。”川沙新镇党委书记管小军在《抢抓机遇、创新转型，为把川沙加快打造成为上海东部沿海新中心而努力奋斗》的报告中如是说。管小军同样在公开的采访中透露，按照目前的规划布局和节奏，川沙要想真正形成古镇氛围，估计还要四五年时间。

　　对于川沙目前尚未享受到迪士尼带来的辐射效应，李骁指出，客观分析一下迪士尼人流或许就能找到原因。

　　来迪士尼多的无非是两种人：本地人，去迪士尼游玩，目的性很强，因此不存在特意去古镇游玩的可能；而外地人一般都是依托迪士尼规划一个几日游的计划，“这些人的行程较为紧张，迪士尼往往要游览one day，游客此后极少有闲情逸致到川沙看一个名不见经传的古镇。即便要看，恐怕也会选择江南六大古镇”。李骁认为，与其说迪士尼没有达到川沙的预期效应，还不如说川沙对迪士尼的期望过高。

　　周伟林则进一步建议说：“迪士尼与其他旅游项目的不同在于体验式的文化消费，满足游客的体验需求，这是迪士尼活的灵魂，是它特有的文化。川沙能不能成功，需要一个好的创意和好的战略，这不是一个简单的问题。川沙需要创新，将新的思想跟市场需求结合在一起，将资源有效整合，引导人们去消费。”

　　显然，川沙镇的定位需要更富特色。

　　民宿新契机

　　对于眼下的川沙人来说，发展民宿似乎切合实际。

　　上海明确规定旅游度假区内不能建造酒店和住宅，而目前迪士尼度假区内两座主题酒店的客房总量只有1220间，且客房规格较高，无法全面满足各消费层次游客的需求。

　　截至去年上半年，川沙地区住宿业总客房数约5500间，以平均每间客房容纳两人来计，地区的住宿接待能力约在每晚1万余人。而据上海迪士尼官方预计，开园后，每年的客流量将突破1000万，每天将吸引3万多人次游客。而按市外增量游客占比80%计算，川沙地区现有的住宿接待能力远远不能满足需求。

　　住宿成为一个巨大的缺口。

　　委书记管小军已经意识到了这一点，此前在接受采访时他曾表示，在酒店服务业上，High-end酒店不需要政府出面，中低端的经济型酒店也有自己的布局，对于川沙新镇政府而言，未来主要打造的将是民宿业，“通过政府支持，打造一批具有文化特色的民宿”。

　　此前，川沙新镇曾计划与民宿(上海)旅游文化发展有限公司联手打造一批民宿，统一改造现有的农民房，分流迪士尼游客。根据规划，民宿项目应落户川沙陈桥镇六灶社区，去年10月份已启动装修改造工程，建成20间房，待迪士尼开园时建到100间，今年年底争取达到500-1000间的规模，范围从陈桥村扩散至周边的几个村子—该项目后因审批受阻而搁浅。

　　但川沙周围的居民从中看到了商机。不少本地人将闲置房源简单装修，或者直接空出自家的一间屋子，挂上“民宿”的招牌，一晚价格在几百元至上千元之间。但这类“民宿”缺乏标准化管理，也没有相关部门的审批，运营规模、品质档次、服务水准参差不齐，更缺乏保障，入住率相对较低。而且，由于上海目前并未出台关于民宿标准和管理办法的具体条例或法规，这类“民宿”大多游离在监管之外。

　　据时代周报记者走访调查，价格普遍在300元左右一晚的“民宿”实质上就是短租房，而所谓的“迪士尼民宿”，不是一套公寓楼内的单独一间房，就是一间简陋的民房。

　　6月15日，上海市浦东新区旅游工作联席会议在浦东新区人民政府召开。浦东新区副区长简大年在会上表示，通过迪士尼周边特色古镇选址、国内外专家作出规划和布局并进行论证后，从6月16日起，两个月之内，浦东新区将制定出迪士尼周边特色民宿的认证清单。此前搁浅的川沙陈桥镇迪士尼民宿项目，日前亦已重新启动。

　　“川沙发展的好坏与否，需要看当地政府及企业家的眼光，是否有创新、创意精神。如果有，川沙能够发展好，如果没有，那就不能抱太大希望。”周伟林对时代周报记者分析说，“还是要静下来好好想想，到底什么是与众不同的，同时又符合现代人的需求和消费。这个创意说起来容易，但做起来很困难，需要花很多的精力。但还是要勇于尝试，要创新”。